京师谭波律师:旅游综合开发项目框架协议撰写指引 ——以立法的态度书写合同

雷竞技电竞-雷竞技Raybet官网-雷竞技注册

    旅游综合开发是针对土地、山川、河流、风景、人物等自然景观与人文景观相结合的综合开发项目。不同于一般地产开发,旅游综合开发涉及到的资源要素多、面积范围大、建设周期长、经营管理难度大。基于用地类型和权属的不同,旅游开发需经严格审批,完成复杂商务和法律事务谈判。因此,为保障参与社会资本与政府方的经济与社会效益,笔者结合服务某旅游综合开发项目经历,就旅游综合开发项目框架协议的起草和撰写作简要介绍,后期结合项目服务进程,继续完成后续项目研究与合同撰写介绍。

一、旅游综合开发项目的性质与特点
    首先,用地类型复杂多样,须经严格的用途变更、权属变换审批程序。旅游开发用地包含国有土地、集体所有土地。依照用途,既包括国有建设和非建设用地,亦涵盖了农林牧渔、荒山荒沟等四荒土地。土地权属不同,意味着意向性拿地主体的差异;土地用途不同,意味着旅游开发必须依据《土地管理法》接受用途管制。开发利用过程中,必须针对意向土地权属、用途,依据开发目标,完成相应的土地性质、用途和权属变更转换。
    其次,旅游开发涉及到从勘察、设计、施工、监理等全过程建设工程合同签订与履行。从项目立项规划与施工许可,到验收审核及日常监管,均需与项目所在地政府紧密配合,依法完成项目开发所需的全部规划、建设、验收等许可和登记审批手续。
    最后,旅游开发经营管理周期长,资金回笼慢,需要设计相应的分期开发、分批开发、梯队运营条款。同时,旅游综合开发往往涉及生态与特色村镇项目旅游,与农林牧渔、荒地利用紧密结合,社会资本可在法规框架内,挖掘利用相关农业、文化旅游政策补偿。



二、框架协议特点
    综合开发框架协议作为项目实施的第一个合同和统筹开发全局、全过程的综合协议,应注重“框架性、阶段性、意向性”特点。
    首先,框架性体现在协议统揽项目建设开发经营全过程,从原则上总体规范了各方权利义务关系,系项目开发的总合同、母合同,该协议框架下,需要另外设计涉及具体事项的子合同。
    其次,阶段性。由于旅游项目开发周期长、投资大、回报慢,开发经营存在着“规划”、“拿地”、“建设”、“经营”各个阶段。需要将各个阶段的性质特点、权利义务关系一一明确,确保各方能够明确各个阶段各方义务履行顺序、时限节点,便于守约方催告和行使合同法规定的“顺序履行抗辩权”,甚至单方解除合同,追究违约方责任。
    最后,意向性。基于项目综合开发的复杂性和不确定性,签订框架协议时,由于开发规划、项目用地均未取得,因此,为防止社会资本在未取得规划审批、用地资格前提下,匆忙签订正式合同,框架协议亦界定为意向协议,以淡化各方责任,待阶段性条件成熟后,再充实和强化框架协议效力。



三、框架协议要素
    1.必须划定用地范围、明确拿地方式、完善权属登记。框架协议需初步划定用地范围,后期项目开发规划应明确具体用地范围,完成指界划线。对于需要转换土地权属至项目公司名下的,还需依据《不动产登记条例》完成不动产权利登记。旅游综合开发项目除采取出让方式拿地外,依据国土资源部等部委最新规定,符合条件的亦可以以划拨方式拿地,对于特色景区、生态旅游,需要利用历史性特色村镇的,在不改变权属前提下,还可以采取租赁、租让、租让结合等方式拿地、用地。
    2.框架协议必须高度重视项目规划,强调后期项目规划申报、审核问题,并将该规划设置为后续条款的援引依据。开发规划的作用在于明确用地范围、开发用途、项目类型,为后期的拿地、建设、经营提供基本遵循。旅游规划除体现社会资本方意见外,需依据《城乡规划法》,与城市、村镇规划相一致。框架协议必须将政府协助规划审核列为其重要义务。
    3.明确项目合作模式。实践中,旅游综合开发或采用社会资本独资开发,或采取政府与社会资本联合开发(推荐采取PPP合作模式)。笔者所服务的项目采取社会资本独资开发,政府取得资源转让收益和税收、就业收益,企业自担风险、独享收益(后期可能涉及到门票收入共享事项)。
    4.必须明确各方违约责任,完善社会资本退出机制,设计“降落伞条款”。社会资本承担着更重的法律政策风险和资本运营风险,而在招商引资方提供的单方文本中,往往存在要求社会资本方“无绩效零补偿退出”的不公平条款,甚至“钓鱼条款”。故框架协议中应当强调和突出政府方违约责任,设计社会资本平安退出的“降落伞条款”,以平衡利益,确保公平。
    5. 明确争议解决方式、防范可能的地方保护。旅游开发涉及土地出让、建设工程施工合同,依据最高人民法院案例,涉及地产开发的框架协议适用不动产所在地专属管辖。因此,为防范可能的地方保护,社会资本方可约定仲裁条款,突破专属管辖。
    6.从合同写作技巧角度,要突出引致条款运用,对于合同中需要重复使用的概念和法律关系,必须使用引致条款,以避免出现概念前后不一、法律关系混乱不明的情况。

    一言贯之:以立法的严谨态度和精致技巧来撰写合同!
  • 返回顶部
  • 025-69611800
  • QQ客服
  • 关注我们
    关注你附近