京师法律动态丨江苏省高院《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》(苏高法[2019]27号

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编者按:2019年1月31日,农历2018年岁尾,江苏省高级人民法院出台了《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》。该意见主要围绕网络司法拍卖的程序、启动条件、注意和禁止事项以及法律责任等细节问题作了详细规范和指引。江苏省高级人民法院在规范和指引执行规则、司法拍卖和变卖细节方面,一直居于全国前列。本次颁布的27号文件,重点在于规范和确立了法院在组织实施网络司法拍卖过程中应当承担的义务和责任,主要有:尽职调查拍卖财产的现状、信息披露义务、不动产的腾空拍卖规则、司法文件送达方式、拍卖财产的交付规则、拍卖财产的过户登记方式以及拍卖财产权利负担的认定和涤除规则等,从而,进一步明确了人民法院组织实施网络司法拍卖的义务和拍卖实施的前提条件,为进一步完善网络司法拍卖规则、堵塞实务操作中的疏漏,让法院放心拍、竞拍人放心买,消除阻碍网拍实施的细节障碍,实现“物尽其用和资源流转”!该《指导意见》规定的现实意义在于:针对法院在实施网络拍卖的过程中,基于司法人力和财力资源的紧缺,而所存在的信息披露不透彻、财产调查有缺陷、权利负担涤除有漏洞等问题提供相对明确的规则指引。



笔者曾在代理一起执行案件时,参与了某高档别墅的网络司法拍卖流程,尽管法院明确了该房产的权属和权利负担情况,但对于是否存在阻碍买受人权利行使的现实障碍,拍卖机关要求有意向竟拍人员以现场查看为准。笔者就亲身遭遇了“某案外人以被拍卖人差欠材料工程价款为由,聚集数十名社会人员,采取拉条幅,劝诱、恐吓等方式阻拦潜在竟拍人参与竟拍,从而达到实际占有和控制房产的目的,造成该地理位置较好的高档别墅屡次流拍的现状”。对此,现行法律制度框架并无明确的规则予以治理和处罚,执行部门亦需要信赖行政机关的配合与处理,实践中,往往因并未造成实际损害、或并无实据予以证实为因,对此类干扰和破坏网络司法拍卖的现象难以有效根治,另外,拍卖房产是否是“先清腾再拍卖”、“是否协助过户”、“相关成本由谁负担”等细节问题没有确定规则指引,导致有意向竟拍人最终不愿参与拍卖。因此,江苏省高级人民法院出台的该规定非常及时和必要,对于进一步规范网络拍卖的执行,弥补漏洞,明确法院的作为义务等方面具有非常重要的指导意义。

笔者对于提到的《指导意见》和《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》(苏高法[2018]86号)进行编辑整理,便于读者和同行学习、交流。

附:《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》(苏高法〔2019〕27号)《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》(苏高法[2018]86号)




《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》(苏高法〔2019〕27号)

网络司法拍卖是执行财产处置程序的关键环节。规范网络司法拍卖工作,对于提高网络司法拍卖的社会公信力和司法权威至关重要。结合我省法院执行工作实际,现就进一步规范网络司法拍卖工作,提出如下指导意见。

一、尽职调查拍卖财产的现状

1.依据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释〔2016〕18号,简称《网拍规定》)第6条第(二)、(九)项、第13条第(五)项、第14条第(三)项和《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释〔2004〕16号,简称《拍卖变卖规定》)第10条,执行法院负有查明拍卖财产权属、权利负担、占有使用以及房产土地性质(用途)、规划与现状、查封前后房产结构变化情况的职责。

2.执行法院在处置财产前,要依法全面、具体、详细调查财产情况,并在拍卖公示时说明。应调查内容包括:财产权属(有无权属登记、有无共有权人等)、财产性质(用途)、权利负担(有无租赁权、用益物权、优先权等)、附随义务、占有使用、位置结构(位置与登记载明位置是否一致、建筑物内部及外部结构有无改变)、附属设施、装修装饰、已知瑕疵、欠缴税费、优先购买权等影响占有、使用以及标的物价值等关涉竞买人利益的详细情况。

3.执行法院要履行尽职调查职责,以询价、评估方式确定保留价的,应将调查情况提供给询价评估机构,作为确定拍卖财产价格的参考。

将拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担的,执行法院应当履行审查职责,必要时进行补充调查。不得以已将拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担为由而免除尽职调查、审查职责,不得未经调查或仅由司法拍卖辅助机构调查而未经审查即上网拍卖,不得未经尽职调查仅在拍卖公告中表述为“详见现状”(或其他类似内容)。

二、信息披露与现状拍卖

4.网络司法拍卖属于线上远程拍卖,应最大限度地做到过程公开透明,全面展示拍卖信息,以便于接受社会监督,便利竞买人作出准确判断。

5.执行法院应将财产调查情况在拍卖之前进行充分披露。应披露内容参照本意见第2条确定。

6.拍卖财产有权属证书、评估报告(或其他定价依据)的,应将权属证书、评估报告(或其他定价依据)扫描件作为附件上传至网拍页面进行公示。

7.尽职调查并充分披露信息是执行法院拍卖财产时必须履行的法定职责。不得以“现状拍卖”为由不做尽职调查、不充分披露信息。

三、不动产的腾空拍卖

8.省法院《关于正确适用<最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>若干问题的通知》(苏高法电[2017]217号)第三条明确规定:人民法院拍卖不动产时,除法律另有规定外,一般均应清空后再拍卖。据此,除保留租赁关系拍卖或有其他法定事由外,执行法院应当将拍卖的不动产腾空后交付买受人,严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”。

9.司法拍卖可以在拍卖前腾空,符合下列情形之一的,也可以在成交后腾空:

(一)占有人书面承诺参与竞买,如未竞买成功,主动腾空标的物并搬离;

(二)书面承诺成交后腾空标的物,配合法院执行;

(三)提供担保金作为拒不腾空妨害执行罚款预交款;

(四)申请执行人欠缺腾空所需费用垫付能力或不愿垫付腾空所需费用;

(五)其他有正当理由需要在成交后腾空的。

10.拍卖土地、厂房或其他房产时,土地、厂房或者房屋内的机器设备、家具、电器等合并拍卖的,或者被执行房产内或土地上的所有财产合并拍卖的,可以不腾空拍卖。

11.符合拍卖成交后腾空情形的,应在价款或者需要补交的差价全额交付之日起20日内腾空,并将此内容在拍卖公告中予以明确。确有特殊情况无法在20日内腾空的,逐级报请省法院批准。

12.占有人(当事人或案外人)拒不腾空的,可以要求有关部门或单位协助停水、停电、停气等,并依法对占有人予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

执行法院依靠自身力量强制腾空确有困难或者执行标的物位于本省或本设区市以外的,可以逐级报请上级法院协同执行。

13.腾空标的物所需的费用,由被执行人或占有人承担,申请执行人、竞买人或其他案外人自愿承担的除外。

14.执行法院应当采取必要措施,确保房产等拍卖财产现状及装修装饰在拍卖前、后不受人为损坏。

先腾空、后拍卖的,可以采取更换锁具、张贴封条等必要措施,避免人为损坏拍卖财产。

先拍卖、后腾空的,应当通过执行谈话笔录、要求占有(使用)人出具保证书以及下发法律文书等形式,明确要求占有(使用)人谨慎使用、妥善保管拍卖财产,确保财产现状及装修装饰不受人为损坏。

15.拍卖前腾空标的物的,腾空后可以对标的物进行必要的清理,确保标的物整洁、干净后上网拍卖。

因清理所支付的必要费用可以由申请执行人等垫付,标的物成交后用拍卖款优先支付;标的物未成交的,清理费用由被执行人承担,但被执行人自行清理的除外。

四、拍卖成交或流拍抵债的裁定送达

16.依据《网拍规定》第22条和《拍卖变卖规定》第23条,拍卖成交或者以流拍的财产抵债的,执行法院应当及时制作拍卖成交或抵债裁定书,并在价款或者需要补交的差价全额交付后10日内送达买受人或者承受人。

流拍后以物抵债的,因债权额较大债权人无需缴纳尾款的,执行法院应当自债权人同意接受以物抵债之日起10日内送达以物抵债裁定书。

五、拍卖财产的交付

17.依据《网拍规定》第6条第(七)项和《拍卖变卖规定》第30条,除有法定不能移交的情形外,执行法院负有交付财产的职责。执行法院应当自拍卖成交或者流拍抵债裁定送达后15日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制移交。

六、拍卖财产的过户登记

18.依据《网拍规定》第6条第(七)项,对于拍卖成交及流拍财产抵债且需要办理过户登记手续的财产,执行法院负有办理过户登记的职责,执行法院应当及时办理过户登记手续。

19.过户登记部门支持买受人或者承受人持法院法律文书自行过户的,可以由买受人或者承受人自行办理过户。过户登记部门不支持买受人或者承受人自行办理过户以及其他原因自行办理过户有困难的,执行法院应当及时制作裁定书和财产权证照转移协助执行通知书,并在裁定书送达买受人或者承受人之日起15日内办理财产过户登记手续。

买受人或者承受人应当支付相应税费而拒不支付、拖延支付导致无法及时办理过户登记的,人民法院应向过户登记部门送达裁定书和财产权证照转移协助执行通知书,但应当载明待买受人或者承受人完税后协助办理过户登记手续的内容。

20.符合省法院《关于执行疑难问题的解答》(苏高法[2018]86号)[1]处置在集体土地上建造的房屋、国有建设用地上建造的无证房屋,且拍卖公告中声明不负责办理过户的,或者买受人、承受人明确表示无需办理过户登记手续的,执行法院无需办理过户登记手续。

21.依据《拍卖变卖规定》第31条,拍卖成交或者流拍抵债财产上设有抵押、质押或者有法院查封的,执行法院出具的裁定中应当明确有解除抵押、质押登记以及解除查封的内容,不得以“非正常解押”或抵押、质押权人自行办理解压等为由不予办理、拖延办理解押手续。

七、拍卖财产涉租赁关系的认定与涤除

22.拍卖被执行人的财产,案外人主张有租赁关系的,执行法院依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号,简称《异议复议规定》)第31条以及《拍卖变卖规定》第31条第2款规定进行形式审查。

需要保留租赁关系的,以裁定形式确定本次拍卖为保留租赁关系拍卖,并载明租赁到期时间;需要涤除租赁关系的,以裁定形式确定本次拍卖为涤除租赁关系拍卖。

23.涤除租赁关系的裁定中,除应当有涤除租赁关系的内容外,还应当明确解除占有、使用人对不动产的占有,并向占有、使用人发出解除占有协助执行通知书,但不得在裁定中直接确认租赁合同无效或解除租赁合同。

24.当事人及案外人对保留租赁关系拍卖或涤除租赁关系拍卖的裁定不服的,可以依法提出异议。

25.拍卖公告中应当明确本次拍卖为保留租赁关系拍卖或涤除租赁关系拍卖。

保留租赁关系拍卖的,应当明确公示租赁到期时间。

八、司法拍卖的撤销

26. 拍卖成交后,非因法定事由不得随意撤销拍卖。

依据《网拍规定》第31条以及《异议复议规定》第21条规定,撤销司法拍卖,原则上需要当事人、利害关系人提出撤销拍卖的异议申请,由执行裁判机构经异议审查后裁定是否撤销。执行机构不得依职权主动撤销司法拍卖,确需依职权撤销司法拍卖的,应当通过执行监督程序处理。

27.竞买人悔拍的,应依法承担法律责任。执行法院不得劝说、强迫竞买人放弃竞买。凡发现劝说、强迫竞买人放弃竞买的,予以追责。

九、单独拍卖与合并拍卖

28.依据《拍卖变卖规定》第17条和第18条关于单独拍卖与合并拍卖的规定,如果多项不动产虽有独立的权属证书,但已经改变了现状,多项房产已经连通,在使用上不可分或无法区隔,原则上应当合并拍卖。前述情形能恢复原状的可以在恢复原状后单独拍卖。申请人申请拍卖个别房产的,执行法院应当进行释明。

29.对于拍卖财产现状已改变的,应在拍卖时以文字说明、图片、照片、视频等形式,充分披露现状改变的情况以及相关房屋的整体现状。不得以拍卖公告中已说明“现状拍卖”“以现状为准”“要看现场”等为由免除执行法院对现状改变情况的披露职责。

十、查封后占有、使用查封财产的处理

30.依据《查、扣、冻规定》第26条,对于法院查封后没有经过法院准许,当事人或案外人擅自占有、使用查封财产的,裁定解除其占有或者排除其妨害,并限期执行。同时予以拘留、罚款处罚,情节严重的,追究刑事责任。

经执行法院准许使用的,可以明确使用费,并要求使用人出具交纳使用费用于清偿被执行人债务的承诺书。不按承诺书交纳使用费的,解除准许使用,并限期搬离。拒不搬离的,予以处罚。

十一、司法拍卖的合议制度

31.依据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(法释〔1998〕15号)第5条和《网拍规定》第27条,执行程序中,是否拍卖、是否评估、合并(整体)拍卖或单独拍卖、以何种方式定价、买受人是否构成悔拍、买受人逾期付款能否认定拍卖继续有效等属于重大事项,应当组成合议庭讨论决定,不得由承办人一人决定。



注释[1] 《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》(苏高法[2018]86号)

为解决执行工作中较为突出的疑难问题,统一全省执行尺度,根据相关法律、司法解释的规定及精神,结合执行工作实际,制定本解答。

一、在集体土地上建造的房屋,是否可以处置?

(一)在集体土地上未经批准建造的房屋,是否可以处置?

参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号),可以进行"现状处置"。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质,买受人或承受人按照房屋现状取得房屋,后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的,债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。

(二)在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等,是否可以处置?

在不改变租赁合同前提下,可不征得集体经济组织同意进行"现状处置",但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容,特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。

确定保留价需考虑租金支付情况。成交或抵债后,被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受。

拍卖前租赁期限已届满,租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的,尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给予承租人(被执行人)补偿的,执行补偿款。没有约定收归集体组织的,被执行人继续使用租赁土地,集体组织没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,执行法院可以对房屋进行处置。租金标准及支付方式由执行法院与集体组织协商确定。不能协商确定的,执行法院可以参照市价标准确定。

二、在国有建设用地上建造的无证房屋,是否可以处置?

依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号),对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见,并作为确定无证房屋价值的参考。

处置未办理初始登记的房屋,具备初始登记条件的,执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行"现状处置",即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

三、被执行人购买的预售商品房,如何执行?

被执行人已将房款全部支付给开放商(被执行人自付一部分,银行贷款一部分),银行办理了抵押预告登记(预抵押登记),开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下,预售的商品房被法院预查封后,开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的,不得对抗人民法院的执行,人民法院可以继续执行预售房产。

人民法院在办理预售商品房预查封时,除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外,还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书,告知预售商品房已被法院预查封,擅自向被执行人退款承担法律责任。

在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前,开发商已退还给被执行人的款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后,开发商擅自退还给被执行人的款项,由开发商自行追索。

对于开发商已退还银行的相应款项,在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的,在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行,并通知开发商。

四、对于被执行人与案外人(含配偶)共有的财产以及未成年子女名下财产,如何执行?

生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人,对于下列财产,执行法院可以执行。

(一)被执行人配偶名下的存款、股权(股份)、金融理财产品等,婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产;

(二)登记在被执行人及其他人名下的共有财产以及登记在案外人名下但案外人承认属于被执行人财产或同意作为被执行人财产接受强制执行的财产;

(三)对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款,登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等,执行法院可以执行。

对于共有财产,应当先行实物分割后执行,但不能实物分割或分割会导致财产价值明显减损的,执行法院可以整体处置。

对于处置后变价款的执行,以被执行人在共有财产中所占份额为限。被执行人在共有财产中所占份额,以登记公示为准;没有登记公示的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。但对于被执行人配偶单方名下以及被执行人与其配偶双方名下的夫妻共同财产,原则上以1/2份额为限执行。

在人民法院整体处置前,共有人愿意支付被执行人应有份额部分对应的价款申请排除执行,债权人和债务人对此予以认可的,人民法院可以准许。处置时鼓励共有人积极参与竞买,共有人竞买成交后仅需支付被执行人应有份额部分对应的价款即可。

共有人及未成年人子女基于实体权利提出异议的,适用民事诉讼法第227条审查处理。

五、房屋腾空过程中清理出的物品,如何处置?

被执行人下落不明的,腾空房屋时,必须使用执法记录仪同步全程录音录像,同时邀请公证人员对清理出的物品清单进行公证。腾空清理出的被执行人及案外人(承租人、保管人、现居住人、非法占有人等)的物品,执行法院可以指定申请执行人或其他人保管,并通知权利人限期30日内领取。拒不领取或下落不明的,执行法院可以处分该财产。处分所得价款,扣除搬迁、保管及拍卖变卖等相关必要费用后,暂时保管于法院账户,并通知权利人限期领取,但权利人明确表示放弃的除外。

处分被执行人物品所得价款,可用于清偿债务,清偿债务后有剩余的,退还给被执行人,被执行人下落不明的,可以向有关机构提存;处分案外人物品所得价款,经通知领取拒不领取的,可以向有关机构提存。

依法不能处置或变价不成的物品经通知领取拒不领取的,可将物品向提存机构提存,构成妨碍执行的,可以根据民事诉讼法第一百一十一条处罚。但权利人明确表示抛弃该物品的,执行法院可以酌情处理。

六、被执行人的股权(股份)如何处置?

执行被执行人所持上市公司流通股(股票)时,执行法院在采取控制措施后,经申请执行人同意,可以责令被执行人限期30日内自行处置,并由执行法院控制相应价款,也可以直接指令证券公司限期抛售(强制平仓)或者按照收盘价直接抵债给债权人并办理过户手续。被执行人自行处置时,不得损害债权人利益。

执行被执行人所持上市公司限售流通股(股票),可以先将限售流通股强制扣划至申请执行人账户,待限售股办理解禁手续转为流通股后再行处置。在此过程中,执行法院视情可以冻结申请执行人该账户,防止变价款高于执行标的额时申请执行人转移变价款损害被执行人利益。

执行被执行人所持上市公司国有股或社会法人股时,如果股权持有人或所有权人在限期内提供了方便执行的其他财产,应当首先执行其他财产。其他财产不足以清偿债务的,方可执行股权,且应当采取拍卖的方式。

执行被执行人所持其他股权或股份,应当采用拍卖方式。

七、拍卖股权时,保留价如何确定?

拍卖股权(上市公司国有股和社会法人股除外)时,保留价可以由当事人协商确定;也可以根据最近三个月成交价、股权所在公司出具的价格意见(向股权所在公司的询价)确定;同时,还可以参照在税务、工商部门备案或提交的资产负债表、损益表、净资产表以及该公司公布的年度报表等确定股权价值。必要时,可以就确定价格征询评估公司、会计事务所、审计部门等有关专业机构或人士的意见。

以上方式无法确定保留价的,委托评估机构对股权进行评估。股权价值评估时,人民法院可以责令被执行人及股权所在的公司提供评估所需的财务会计报表等资料。未在指定期限内提供的,可以向税务、工商部门调取资产负债表、损益表、净资产表及该公司公布的年度报表等财务资料交予评估公司评估,同时,可以根据情节轻重,对拒不执行及拒不协助执行的被执行人及股权所在公司及其主要负责人或直接责任人员进行相应处罚。


被执行人对依职权确定股权价值提出异议的,应当提供能证实其主张的财务资料。仅提出异议而拒不提供相应财务资料证实的,仍以原评估价进行拍卖。在股权保留价确定之前,人民法院通知被执行人提交确定股权保留价所需材料无正当理由拒不提交,在保留价确定后提出异议并提交财务资料的,可以根据民事诉讼法第一百一十一条进行相应处罚。人民法院可以根据被执行人提交的能确定股权价值的财务资料进行评估或补充评估或据此调整股权价格。

八、拍定人未在拍卖公告确定的期限内支付余款的,如何处理?

拍定人明确表示放弃买受或明确表示拒绝支付余款的,以及执行法院责令限期(以不超过15日为宜)支付余款逾期仍未支付的,视为"

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