京师法律实务丨近亲属间住宅房屋转让税费承担与过户操作指引

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在房地产市场交易的实践过程中,买卖、赠与、继承都是《物权法》所规定的物权处分方式,三种方式在税费承担和操作中有一定区别,特别是对于住宅房屋交易市场,中央和地方政府基于民生保障,给予了住宅房屋交易特殊的税收优惠政策,使得“总体而言直系亲属赠与税负低于买卖“的大体原则,基于交易标的房屋的不同特征,有了变数。因此,需要精确比较住宅房屋税费负担和过户方式,以便于当事人合理决策、恰当行为。


近亲属间住宅房屋转让税费承担与过户操作指引

李相忆 北京市雷竞技电竞(雷竞技Raybet官网)雷竞技注册事务所见习生

指导老师:北京市雷竞技电竞(雷竞技Raybet官网)雷竞技注册事务所 谭波雷竞技注册


一、房屋继承、赠与、买卖(以买方购买家庭唯一住房为例)三种方式的税费对比

种类

继承

赠与

买卖(不含自建)

契税

契税法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属免征契税(孙子女不属于法定继承人,继承交3%契税)

受赠人全额收4%

买方:90平米以下,1%征收;

90平米以上144平米以下,1.5%征收

1.《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号):一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)规定,(二)关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税

《江苏省实施<中华人民共和国契税暂行条例>办法》(江苏省人民政府令第145号)第五条 契税税率为4%;第八条契税应纳税额,依照本办法第五条规定的税率和第六条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式:应纳税额=计税依据×税率;

3. 《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010]33号一、关于调整契税政策。自2010年10月1日起,对个人购买90平方米及以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上,144平方米以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税;对个人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按我省原定3%税率征收契税

印花税

按“产权转移书据”所载金额0.5‰贴花

免征

《印花税暂行条例(2011修订)》第二条规定,产权转移书据属于印花税应纳税凭证。第三条纳税人根据应纳税凭证的性质,分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定,依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。附件11:财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专用技术使用等转移书据,按所载金额万分之五贴花;附件16:政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证,按件贴花五元

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税 〔2008〕137号),“二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”

个人所得税

个人所得税直系等当事双方不征收个人所得税

非直系亲属房产赠与税费:计税价格×20%

直系亲属房产赠与税费免征

卖方:住宅满五年且家庭唯一免征

不符合“满5年且是家庭唯一住房”条件的:(计税价格-财产原值-合理税、费)×20%,对于“未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的”则计税价格×1%(拍卖方式的,计税价格×3%);转让三代直系亲属间、抚养关系或者赡养关系间受赠住房情形的,(计税价格-财产原值-合理税、费)×20%,不得核定征收

《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》财税[2009]78号

一、以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

三、除本通知第一条规定情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照经国务院财政部门确定征税的其他所得项目缴纳个人所得税,税率为20%。

《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》财税字〔1999〕278号 四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

增值税及附加(城市维护建设税,教育费附加,地方教育费附加)

免征

个人持有房屋满2年,免征 ;不满2年,计税价格×5%

(城市维护建设税:住房所在地在市的,增值×7% ;住房所在地在县、建制镇的,增值税×5%

教育费附加:增值税×3%

地方教育费附加:增值税×2%

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。

家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

土地增值税

免征

《土地增值税暂行条例实施细则》 财法〔1995〕6号 第二条  以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为,不征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税[2008]137号:“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

不动产登记费(买方交)

80/套

《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规〔2016〕2559号)“一、不动产登记收费标准。县级以上不动产登记机构依法办理不动产权利登记时,根据不同情形,收取不动产登记费。(一)住宅类不动产登记收费标准。落实不动产统一登记制度,实行房屋所有权及其建设用地使用权一体登记。原有住房及其建设用地分别办理各类登记时收取的登记费,统一整合调整为不动产登记收费,即住宅所有权及其建设用地使用权一并登记,收取一次登记费。规划用途为住宅的房屋(以下简称住宅)及其建设用地使用权申请办理下列不动产登记事项,提供具体服务内容,据实收取不动产登记费,收费标准为每件80元……

公证费

免征

《司法部关于废止<司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>的通知》 司发通〔2016〕63号


结论:如果是准备用于长期自住的房产,直系亲属间继承、赠与和买卖这三种过户方式中,一般情况下,继承是最省税费的方式,但继承需要被继承人过世后才能生效与过户;其次是赠与过户;最后是买卖过户。但如果,被买卖房屋是“满五唯一”的情况下,买卖则比赠与过户在税负承担上更划算。核心原因在于现年税收政策对“满五唯一“住房的交易税收减免。


二、雷竞技Raybet官网市房屋过户流程

(一)继承过户

1.房屋继承过户手续流程:

咨询取号综合受理 综合缴费 权证送达

2.住宅房(未居住过)继承的相关材料:

1)所有继承人的身份证、户口簿或其它身份证明

2)被继承人的死亡证明材料,包括医疗机构出具的死亡证明;公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院宣告死亡的判决书或者其他能够证明被继承人死亡的材料等。

3)遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议。

4)当事人与被继承人的亲属关系证明,包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明,公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料,其他能够证明相关亲属关系的材料等。

如果办理过相关继承公证,或者法院依法判决生效的法律文书确认继承权的,也可以提交。

(二)赠与过户

1.房屋赠与过户手续流程

申请 受理审核登簿核发证书

2.住宅房(未居住过)赠与的相关材料


序号

名称

形式

要求

1

不动产登记申请表(双方)

原件

2

申请人、代理人身份证明

原件

查验后退还

3

委托代理人办理的,还应提交授权委托书

(1)单位提交授权委托书(单位)

(2)个人提交授权委托书(个人)

原件

4

户口簿

复印件

提供原件核对

5

婚姻状况证明:结婚证或者离婚证,或者相关生效法律文书,或者有权部门出具的婚姻状况证明等(婚姻状况证明与身份证明的证件类型不一致的,还需提交同人证明)

复印件

提供原件核对

6

不动产权属证书(提交以下之一);

(1)赠与方的不动产权证书;

(2)赠与方的国有土地使用证和房屋所有权证

原件

7

存量房赠与合同

原件

8

房屋分层分户图

原件

9

受赠人享受拆迁税收减免政策的提交(1)受赠人的拆迁协议

(2)受赠人的拆迁存款证实书(拆迁专项存折)。

复印件

提供原件核对,并加盖“税收抵扣章

10

购房证明(涉及限购政策的)

电子或纸质原

11

赠与方的房屋建筑物重置成本评估报告(附《旧房转让土地增值税扣除项目金额审核表》)

复印件

1、提供原件

2、涉及非住征收赠与方土地增值税的:

(1)赠与方为单位的,须同时提交材料11、12、14、15

(2)赠与方为个人的,可提交材料核税结果不同

3、除个人赠与住宅的之外,涉及

赠与方增值税征收的:提交材料12或13,也可不提交,核税结果不同.

4、赠与方为个人且属于下列情形的,不需提交材料11-15,仅需提交材料16:个人赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妺、对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人

12

赠与方原购房发票

复印件

13

赠与方原购房契税完税凭证

复印件

14

赠与方房屋建筑物重置成本评估报告(附《旧房转让士地增值税扣除项目金额审核表》)和重置成本评估费发票

复印件

15

赠与方的原购房发票和契税完税凭证

复印件

16

关系证明(八种关系之一)

17

赠与划拨土地上非住宅类房产(或者划拨士地上单位之间赠与房产),应同时提交以下补办土地出让手续的相关材料:

(1)土地出让合同(原件);

(2)地出让金发票及税费缴纳凭证(复印件);

提交复印件的,应提供原件核对

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